“房地产业务大户”爱建信托2022年净利下滑近6成，去年以来剥离多个房地产股权

作者：王莉

出品：全球财说

爱建信托2022年继续延续了盈利下滑态势。

近日爱建集团(600643)公告，根据中国外汇交易中心暨全国银行间同业拆借中心相关规定，爱建集团全资子公司上海爱建信托有限责任公司(其他简称：爱建信托)拟按要求报送2022年度未经审计资产负债表及利润表，2022年，爱建信托全年实现营业总收入15.11亿元，降幅35%；全年实现净利润4.04亿元，较上年减少5.72亿元，降幅59%。

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业绩持续下滑

资料显示，爱建信托前身是1986年成立的上海爱建金融信托投资公司。隶属上海市工商界爱国建设公司，系其全资子公司。1992年11月，公司以“上海爱建信托投资公司”的名称进行重新登记。2000年7月，公司改制为有限责任公司，并更名为“上海爱建信托投资有限责任公司”。2001年12月，公司获中国人民银行批准重新登记。2012年3月，公司更名为“上海爱建信托有限责任公司”。

公司近年来业绩处于下滑通道。2021年爱建信托实现营业收入22.26亿元，同比下降6.56%；实现净利润9.75亿元，同比下降19.45%。

2022年，爱建信托全年实现营业总收入15.11亿元，较上年同期减少8.03亿元，降幅35%，实现利润总额5.56亿元，较上年同期减少7.47亿元，降幅57%。全年实现净利润4.04亿元，较上年减少5.72亿元，降幅59%。

对于2021年业绩下降，爱建信托解释称，主要由于受到行业监管政策持续压降融资类和通道类信托业务规模，对当期收入和利润产生较大影响。

对于2022年爱建信托业绩下滑原因，爱建集团解释称，主要由于受到房地产行业调控和信托行业监管政策持续压降融资类业务规模，对爱建信托当期收入和利润产生较大影响。

截至2022年12月末，爱建信托资产总额106.14亿元，较上年末增加0.53亿元。爱建信托年末所有者权益76.76亿元，较上年末减少6.08亿元，降幅7%，主要为经营积累减少。

目前尚看不到爱建信托完整利润表，根据其2021年报，可以看到拖累营业收入下降主要是由于投资收益等的下降，2021年该公司利息净收入和手续费及佣金净收入同比保持了增长，而投资收益2021年仅实现2418.66万元。同比下降94.88%。

虽然公司的利息收入保持了增长，但实际上其信托项目的利息收入同比却在下滑，同比下降了21.06%。

2021年在营业收入下降的背景下，公司营业支出反而在增长，2021年公司营业总支出9.12亿元，同比增长20.02%。推动营业总支出增长的原因是信用减值损失大增，同比增长了287.67%。

收入下降，支出上升，净利下降就成了定局。

从日常来看，计提信用减值损失不是为了隐藏利润就是因为不良确实多了。当前局面看，爱建信托隐藏利润的必要性似乎不大。而其整体不良情况根据报表也看不出来，公司没有明确披露，仅看到关于自营资产的信用风险情况，其自营不良2021年较上年末大幅上升，不良率也从上年末的0.25%上升到了4.95%，增长比较剧烈。

图片来源：爱建信托2021年年报

对于前述公司解释2022年房地产行业调控是影响收入和利润下滑的重要因素之一，应的确如此，该公司无论是在自营资产还是信托资产，房地产占比都偏高。尤其是在信托资产中，房地产业务占到了5成以上，在自营资产中房地产占到超2成。

图片来源：爱建信托2021年年报

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剥离房地产股权

爱建信托是“房地产大户”倒不是秘密。去年上半年，爱建信托曾被罚400万，其中就主要涉及到房地产业务。

根据监管消息，爱建信托存在部分固有贷款风险分类不准确，部分关联交易未向监管机构事前报告，向部分房地产开发企业发放流动资金贷款，对某信托计划风险管控和后续管理严重违反审慎经营规则，向资本金不足的房地产项目发放信托贷款，向不具备二级房地产开发资质的房地产开发企业发放信托贷款，某固有贷款未按规定进行受托支付，某信托计划期限结构设计严重违反审慎经营规则等违规行为。

从去年以来多家信托业“房地产大户”正在逐步甩卖部分房地产股权，包括中融信托、爱建信托、五矿信托、中航信托、华鑫信托、中铁信托等多家信托公司。

去年，爱建信托就抛售多个房地产相关股权。如转让海爱建泽盈80%股权，最终爱建集团接盘，资料显示，此前中南建设(000961)6.53亿与上海爱建设立房地产投资基金持股50.1%，爱建信托作为优先级有限合伙人（LP1）出资6.5亿元，持股49.8%，爱建泽盈作为执行事务合伙人和普通合伙人（GP2）出资100万元，持股0.1%。

转让上海爱垠事业发展合伙企业（有限合伙）99.6054%股份予上海大发房地产集团。企查查信息显示，上海爱垠实业成立于2019年2月20日，该公司出资额25345万元人民币，执行事务合伙人为上海诚淮实业发展有限公司，该公司经营范围包括建筑装修装饰建设工程专业施工、房地产开发经营、商务咨询等。

退出投资企业南京高蓁企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称：南京高蓁企管），南京高蓁企管成立于2021年5月25日，执行事务合伙人为南京融辉盛企业管理咨询有限公司，注册资本约8.18亿元，经营范围包含：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；各类工程建设活动等。

今年则退出投资企业宿州蓝泽企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称：宿州蓝泽企管），退出前持股比例约49.86%。宿州蓝泽企业管理合伙企业（有限合伙）成立于2021-08-06，执行事务合伙人为上海星柏房地产有限公司，经营范围包含：企业管理；房地产开发经营。

近年来，信托纠纷高发，爱建信托也不例外。

比如，此前与方大碳素的纠纷于2021年12月才获终审判决，算是划上句号。

还有两个案件纠纷仍尚在执行过程中。

根据公告信息，爱建信托与中昌海运控股有限公司（以下简称“中昌海运”，所涉案件为“案件一”）、上海隆维畅经贸有限公司（以下简称“隆维畅”，所涉案件为“案件二”）因信托贷款合同产生债务纠纷，爱建信托作为债权人和申请执行人，于前期向上海金融法院提起申请，要求两名债务人分别履行相应归还信托贷款本金及利息的义务，其余八名被告/被执行人分别履行对应的担保义务。

“鉴于案件一、案件二尚在执行过程中，且质押物的价值具有波动性，执行条件较为复杂，同时相关保证人亦存在无法履行或无法完全履行保证义务的可能，故目前暂无法确定诉讼对公司本期或期后利润的影响及金额。”爱建信托表示。

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