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解押埋下风险伏笔浙金信托60余套房屋抵押“失守”

2017-08-18 02:41:16 证券日报 

  本报见习记者 闫晶滢

  抵押物是房地产信托业务风险防范措施中的关键一环,如果处置不当,一旦项目风险暴露,后果或许很严重。

  近日,金华市中院发布的几份判决书显现了一个由轻易对抵押物解押而使债权风险加剧的房地产项目。而该笔债权的风险,还曾在相关信托公司曲线上市过程中被监管层重点问询。

  日前,《证券日报》记者查询中国裁判文书网发现,今年7月份以来,金华市中院发布3份涉及浙金信托的二审民事判决书。其中显示,由于上诉人浙金信托同意被上诉人三联集团(开发商)“备案急需办理按揭”的理由,在保证金未划入监管账户之前即为三联集团办理在建工程解押手续,导致涉及的3套房屋被登记在他人名下,在三联集团陷入破产重整无法偿还信托贷款之后,浙金信托将无法就上述房屋享有优先受偿权。

  然而,浙金信托错失优先受偿权的并不仅是上述涉案总价近400万元的3套房屋。据《证券日报》记者保守估计,在今年4月份浙江省高院的二审判决中,浙金信托此前充足的抵押物缩水近半,进而影响其1.95亿元债权的足额受偿。

  北京市中伦文德律师事务所合伙人朱传炉律师建议,信托公司在开展信托业务时应该十分重视抵押登记工作,工作尽量细致,细化各类登记的要求,具体化担保范围,最大限度明确双方登记时的意思表示,在执行过程中,尽最大限度取得相关权利证书,保留证据,即便行政机关无法及时登记,在争议发生时能够充分举证自身的主张,只有做好投前投后法律管理工作,才能最大化保障自身的利益,保护信托投资者的利益。

  未被认定的抵押物

  桂语山居,是金华市婺城区的一处高端住宅区。宣传材料显示,该小区占地12.5万平方米,由90-410平方米的排屋、山景公寓及五星级深林度假酒店组成,项目定位为“生态景观豪宅社区”。《证券日报》记者致电该楼盘售楼处,销售称今年6月份开盘的桂语山居一期已售罄,目前二期的联排别墅均价约在300万元/套,将于近期开盘。

  不过,三年前围绕该楼盘的信托贷款迷局,浙金信托仍未走出。

  2014年3月份,浙金信托发起设立“浙金·汇业16号三联桂语山居项目集合资金信托计划”,以信托计划资金向浙江三联发放信托贷款1.95亿元,用于其开发的桂语山居项目(二期)的工程建设。

  《证券日报》记者查询该信托计划的发行信息,发现该信托计划的预计收益为9.8%-11.2%,产品期限为20个月,是一款固定型非保本产品。在信用增级措施方面,除三联控股公司及公司实际控制人提供的连带责任保证担保外,更有浙江三联提供的在建工程及土地使用权抵押担保,评估价值合计达3.92亿元。另外,在实际执行中,三联集团还提供其关联企业华源置业60%的股权质押担保。

  就在信托贷款发放不久之后,浙金信托在后续检查中发现,三联集团桂语山居项目(二期)一直未能按《信托贷款合同》约定项目进度进行建设,项目实际进度严重落后于约定的项目进度,三联集团已有其他贷款协议项下的利息逾期支付事项,且已发生第三方起诉事项。仅仅半年,浙金信托提前终止信托贷款合同,并要求三联集团公司归还信托贷款本金1.95亿元、支付贷款利息4031.03万元。然而,2015年8月份,三联集团陷入破产重整。浙金信托无奈下将该笔债权出售并对投资者进行兑付,在一系列交易之下,该笔债权由浙金信托以自有资金受让持有。

  截至2015年底,浙金信托将该笔债权计入其他应收款。2015年,浙金信托当期计提资产减值损失3123.42万元,该项债权资产减值准备余额为6141.68万元。2015年8月17日,三联集团的破产重整正式被法院受理,而对于该笔债权的实现来说,此前信托贷款合同中约定的在建工程及土地使用权抵押担保是最大的希望。

  在诉讼中,各级法院均对浙金信托的债权表示认可,但针对桂语山居(二期)在建工程抵押物优先受偿权范围的判决,却与浙金信托的期待并不一致。在一审判决中,杭州市中院仅认可的抵押物范围仅为在建工程抵押物清单下的桂语山居(二期)50套商品房,而非目前涉案地块上全部的116套商品房。随后,浙金信托向浙江省高院提起上诉,希望法院能改判确认其对桂语山居地块土地使用权及其上所有在建工程享有优先受偿权。

  今年4月份,浙江省高院发布该案二审判决书。判决书显示,该案案涉抵押系在建工程抵押,根据《物权法》规定,以建筑物及其他地上附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。浙金信托与三联集团签订的抵押合同中虽约定抵押物为涉案地块的土地使用权及在建工程,但至诉讼时,办理抵押登记手续的仅有50套商品房,故浙金信托仅就此50套房屋为限享有优先受偿权。也就是说,由于涉案地块上其他66套商品房已在浙金信托的同意下解除抵押登记,浙金信托就该部分房屋丧失优先受偿权。

  未收足额保证金便解押

  而随着项目风险的暴露,这66套被解除抵押的商品房对浙金信托债权的足额受偿或许意义重大。

  从金华市中院发布的信息来看,这66套房屋中,至少部分存在“未收到足额保证金”便解押的问题。

  今年7月份,金华市中院发布的三份关于浙金信托抵押权纠纷的二审判决书,其中显示,在浙金信托与三联集团签署的信托贷款合同中,双方约定了对在建工程抵押的解押条件,即在“房屋的合同销售收入80%作为保证金划入监管账户,保证金进入账户后”,方可办理解押手续。而在浙金信托与三联集团签订信托贷款合同之前,三联集团及其法定代表人马文生与他人约定,将欠款转变为购房款。在信托贷款发放之后,三联集团向浙金信托递交解除抵押申请,以工程项目开盘预售并签订多份购房合同、需办理备案为由,要求浙金信托出具证明解除对预售房屋的抵押登记。浙金信托在未收到保证金的情况下予以配合出具了解押证明。

  浙金信托在诉讼中认为,上述交易行为构成“恶意串通”,要求法院确认其对涉案房屋的抵押权。被上诉人方面则表示,浙金信托在没有收到保证金情况下为三联集团办理房屋的解押手续,本身就应视为对浙金信托对其商品房买卖合同的认可。法院也指出,浙金信托作为专业的信托公司,理应对三联集团的解押申请理由是否符合事实进行审查,并在审查的基础上基于自己独立的判断和自身利益决定是否同意三联集团的申请。三联集团的解押申请理由是否虚构或是否与他人恶意串通与金汇公司解押行为之间并无必然因果关系,对浙金信托的上诉请求不予支持。

  梳理浙金信托此次房地产信托的抵押情况,如就涉案地块上全部116套在建工程房屋实现优先受偿权,以上文列出的3套已出售房屋2014年价格来看,单套价款在130万元以上。即使不考虑别墅、联排等高端房屋的高额价款,涉案的116套商品房总价值也接近1.5亿元。而在失去66套商品房的优先受偿权后,浙金信托该笔1.95亿元债权的抵押物价值或许已缩水近半。

  北京市中伦文德律师事务所合伙人朱传炉律师指出:信托公司承做信托业务一定要做好权益保障工作,而担保是当前比较可以接受和欢迎的方式,股权质押,土地抵押,在建工程抵押等都是非常流行的做法,但是由于办理抵押登记相关法律法规散落于各个部门法,也存在着立法技术上的矛盾,从而导致了实务中的矛盾,理解不一,也因此容易导致了利益保障范围的冲突,浙金信托此次涉及的案件就是典型对在建工程担保范围理解不同而导致的利益冲突。他表示,担保范围的大小,能够深刻影响信托公司的利益,也必然会最终影响信托投资者的利益以及公司今后信托公司业务的发展。

  朱律师建议,信托公司在开展信托业务时应该十分重视抵押登记工作,工作尽量细致,细化各类登记的要求,具体化担保范围,最大限度明确双方登记时的意思表示,在执行过程中,尽最大限度取得相关权利证书,保留证据,即便行政机关无法及时登记,在争议发生时能够充分举证自身的主张,只有做好投前投后法律管理工作,才能最大化保障自身的利益,保护信托投资者的利益。

  曾获监管层重点关注

  事实上,上述“踩雷”的房地产信托贷款曾在浙金信托“曲线”上市进程中得到监管层的重点关注。2016年9月30日,浙江东方(600120,股吧)收到证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书。其中,证监会对浙金信托上述1.95亿元的未决诉讼提出疑问,并要求其对诉讼进展影响以及是否计提足额资产减值准备进行回复。

  对于上述问题,浙金信托在彼时的回复中表示,杭州市中院一审已经确认浙金信托对浙江三联、三联控股集团有限公司、金华市华源置业有限公司享有本金1.95亿元、利息5977万元、律师代理费10万元的债权,共计2.55亿元,并向浙江省高院提起了上诉,但仍未开庭。在资产减值准备计提方面,浙金信托称,该项应收账款已按原账面价值30%计提减值准备6142万元,该笔应收账款净值为1.43亿元。

  随着浙江东方重组的不断推进,2016年8月份,大股东浙江国贸集团提供了“救命稻草”,出具如下承诺:“若浙金信托该债权的处置金额小于截至2016年5月31日之账面价值(即1.43亿元),则国贸集团就处置差额部分以现金方式向浙金信托承担全额补足义务。”就目前浙金信托涉及案件二审接连败诉的情况看,国贸集团或将承担面临兜底义务。

  公开信息显示,浙金信托注册地在浙江省杭州市,注册资本为10亿元。目前,浙金信托的股东及股比构成为:浙江东方集团(600811,股吧)股份有限公司持股78%,中国国际金融股份有限公司持股17.5%,传化集团有限公司持股4.5%。由于其并非银行间市场的成员企业,浙金信托未披露其今年中期业绩。而从2016年年报数据来看,浙金信托2016年业绩并不理想,营业收入为1.94亿元,同比减少18.22%,在68家信托公司中排名第67位;净利润0.6亿元,同比减少6.25%,排名第66位。

  在“曲线上市”之后,浙金信托获得了浙江东方9.57亿元的增资,注册资本自5亿元增至10亿元,业界对其今后的期待也有所提升。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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