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房地产信托火爆依旧 投资仍须谨慎

2017-07-14 06:42:00 上海金融报 

  今年上半年,楼市调控不断升级,房地产信托类产品规模却节节攀升。业内人士指出,房企融资需求较高,使很多房地产信托产品应运而生。但该类信托领域仍存风险,投资者需注意规避。规模不断增加

  用益金融信托研究院统计显示,6月房地产信托成立规模为155.31亿元,基本维持5月的走势。同时,收益率由5月的6.91%涨至6.97%。这一方面表明房企对资金需求较大,另一方面说明其他融资渠道受阻,信托仍是房地产公司最重要的融资工具之一。

  中建投信托地产信心指数(HCI)第三期研究报告显示,近半受访地产公司预期,未来三个月现金流会更紧张。同时,近半地产公司的融资部表示,今年的平均融资成本已经或即将超过年初制定的成本计划。基于对资金成本上升的预期,过半地产公司表示,当前的融资策略是在价格随行就市的情况下,动用各类融资手段,尽早获得更长期、更大规模的资金。

  此外,统计显示,截至6月末,上半年成立的房地产集合信托产品已达435个,募集资金1163.71亿元,同比增加35.51%。上半年共发行房地产集合信托产品540个,募资总金额1775.62亿元,比去年前6个月大幅增长59.67%。其中,4月以来房地产信托募集资金就接近600亿元,占上半年近六成。

  值得注意的是,房地产信托规模不断增加的趋势似乎还在延续。上周(7月3日—9日)发行的信托产品中,房地产领域“一骑绝尘”,规模达147.43 亿元。投资先做功课房地产信托积极入市,给投资者带来更多选择。不过,鉴于风险犹存,投资者还需谨慎。

  中国人民大学信托与基金研究所所长邢成表示,“如果限购、限贷政策和房地产信托监管政策进一步升级,房地产行业和房地产信托业务都会直接受到影响。如果银根紧缩,需求萎缩,有些开发商会出现资金链断裂,部分开发项目会成为烂尾楼,房地产信托业务可能出现风险。”

  业内专家提醒,投资者首先应选择信誉好的大型信托公司,关注其股东背景、受托资产规模、注册资本、净资产规模。股东背景越强、资产规模越大的信托公司,承担风险的能力越大,且更注重声誉,会积极主动解决问题。

  同时,要考虑房地产项目类型。住宅往往比商铺销售得快,普通住宅往往比别墅销售得快;再看项目所在阶段——后期开发阶段比前期风险小;之后是项目所在的区域、项目近期是否存在负面报道、项目资质的取得情况等;了解地产项目当地居民收入情况,对比当地房价是否相对合理。

  另外,在项目的风险控制中,最好有针对工程用款、销售回款等方面的严格监管措施,确保建造和销售;对于一些抵押物,要先了解其他人有没有优先受偿权(如在建工程抵押,施工方对在建工程有优先受偿权),以及受托人是否作为第一抵押权人享受抵押权;对提供担保责任的个人或企业,应对其资产实力和信用进行了解;保障措施依次增强的顺序为:承诺——连带担保——不可撤销担保——股权质押——股票质押。

(责任编辑:刘芯辰 HN114)
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