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收益率降至8% 房地产信托风光不再

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2016-03-26 08:33:13 来源:中国房地产金融 

  国内信托资金投向中,规模占比最大的已经不再是房地产类信托。用益信托数据显示,2016年2月,房地产类信托占比仅8.48%,退居第5位,排在基础设施类、金融类、工商企业类及其他类信托之后。

  从年化收益率看,曾经高达20%的房地产信托,收益率持续下滑,2016年则降至8%左右。

  “主要是国内经济环境依旧处于结构调整期,三四线城市去库存压力依旧较大,房地产风险不容忽视,信托公司主动收缩发行该类产品;同时,房企融资渠道拓宽,由于多次降准降息,整个社会融资成本下降,房地产信托收益亦呈现下滑。”用益信托分析师帅国让对中国房地产报记者表示。

  “2015年以来房地产信托产品的个体风险暴露明显,对市场未来走势不明确等因素导致投资者对其投资的热情不高,进而影响了下半年以来房地产信托的发行。加上当前房地产市场因近几年扩张所带来的风险尚未消除,信托公司在挑选房地产项目时风控标准更严,更谨慎。”华宝证券分析师李真表示。

  而据用益信托数据,2016年还有2232.17亿元房地产信托到期兑付,其中一季度到期规模达606.45亿元。

  收益率降至8%

  格上理财数据显示,截至目前,今年以来共成立了110多只房地产信托,总规模约260亿元。其中,2、3月房地产信托成立数量明显较1月下降。今年至今地产信托收益水平也较去年明显下降,平均收益率8.28%,2015年地产信托平均收益率则为9.29%。

  用益信托数据显示,2月份房地产信托共成立31款产品,募集45.46亿元,占比仅8.48%,较1月回落3.2个百分点。其中,房地产领域1至2(不含)年期产品平均最高预期收益率环比回落0.45个百分点至7.73%,2至3(不含)年期产品平均最高预期收益率环比回落0.32个百分点至8.15%,3年期及以上产品的平均最高预期收益率环比上升0.33个百分点至9%。

  其实,房地产信托发行规模和发行数量自2014年以来就持续大幅缩减。2015年房地产信托发行规模仅1924.9亿元,较2014年下滑31.25%,共发行932款产品,较2014年减少26.85%。

  在高兑付危机下,大部分信托公司和投资者都对房地产信托项目慎之又慎。不过,百瑞信托相关人士则表示,房地产依然是2016年信托的主场,其所面临的困境,可通过模式创新方式解决。数据显示,2015年百瑞信托的房地产类业务实现收入5.88亿元,同比增长37%,在全部信托业务收入中占比达47%。

  偏好一线城市

  尽管房地产信托发行规模、数量及收益均在持续走低,但“少数一线城市及重点二线城市仍有房地产投资机会,短期来看,房地产信托还会维持一定的占比。”帅国让分析表示。

  而从2015年房地产信托项目所在区域来看,在房地产市场风险积累较大的背景下,房地产信托的项目偏好于一线城市。

  江苏、四川、浙江、广东、湖南、山东、福建、内蒙古、湖北等地区成为2015年房地产信托项目发行集中地。发行城市方面,成都、长沙、上海、武汉、北京、杭州、包头、湖州、南京等地房地产信托发行数量均居前列。其中,在北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、武汉、成都、杭州、南京、宁波、济南等一线或准一线城市发行的地产信托规模,占比达到28.76%。

  不过,2016年到期房地产信托项目,多是信托公司两三年前所发行的信托产品,因而兑付风险压力依然不小。用益信托最新数据统计显示,2016年集合房地产信托预计到期总规模为2232.17亿元,其中一季度606.45亿元、二季度610.73亿元、三季度530.22亿元、四季度484.77亿元。

  李真认为,2016年“去产能”政策背景下,信托产品兑付或蒙阴影。“中央高层多次表示要去产能、清理‘僵尸企业’,将使得周期性行业、小企业、传统行业面临的生存压力加大,信用风险事件发生的频率和规模还可能升级。值得注意的是,目前产能过剩的行业,比如矿产、房地产行业等,都是前几年发行的信托产品所青睐的行业。‘去产能’势必影响相关信托产品的兑付。”格上理财研究员王燕娱则对中国房地产报记者表示,国家层面、政策层面多次出台不少利好,基本上出现系统性违约风险的可能性不大。但房地产行业仍然存在一定波动,预计将来或有地产信托延期。不过,因大部分地产信托都有抵押率低于50%的抵押物,以及一些连带担保保障,项目最终违约的可能性不大。

(责任编辑:孙立欣 HF017)

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