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中融信托转型地产直投 大型信托翘首REITs开放

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2015-01-19 04:54:24 来源:理财周报  作者:王俊丹

  “可以说以前的股权投资项目都是信托融资层面的,长河项目是中融第一个真正意义上的房地产投资产品。”

  理财周报记者 王俊丹/上海(楼盘)报道

  信托计划作为LP(有限合伙)参与房地产投资屡见不鲜,但由信托公司独立运营管理的地产并购项目尚为个例。

  日前,中融信托低调成立“长河盛世1号集合信托计划”,所投向的“中融长河一期基金”,由中融信托旗下全资子公司中融长河资本运作,对项目公司100%股权进行收购,并由中融信托及子公司主动管理。

  “房地产直投是公司转型的方向之一,也符合监管层关于设立子公司做专业务的大方向。”中融信托内部人士表示。

  传统的房地产融资模式渐衰,项目选择越来越谨慎的信托公司,在房地产业务模式上开始转型探索。

  首个并购项目:玩转子公司

  “长河盛世1号”交易结构中,信托计划所募集资金将以受托人名义认购“中融长河一期基金”的LP(有限合伙人)份额,资金最终用于支付购买标的资产的交易价款。

  产品说明书显示,预计产品总规模约为8亿元,分期发行,每一期信托份额存续期1年,满1年可赎回。信托资金的退出来源为基金其他LP认购的资金及项目公司的销售收入。

  “设立信托计划,以LP身份认购房地产投资基金份额,参与股权投资的模式并不少见。”一位信托行业研究员对理财周报记者表示,“这类产品的重点是所投基金,信托计划多为募资通道角色,交由基金设立的项目公司管理。”

  值得注意的是,中融信托在这里的角色并非只是资金提供方,信托计划所认购的基金仍由中融信托及其子公司主动管理,这在同类产品中并不多见。

  该产品认购标的“长河一期基金”将直接注册设立项目公司,由项目公司购买标的资产。最终收购标的为上海远运投资管理有限公司,该公司是协信集团旗下专为开发建设“中环协信天地”项目设立的项目公司。

  收购之后,项目公司100%股权将由上海赟峰投资合伙企业(GP)所持有。

  工商资料显示,上海赟峰投资由中融长河资本和上海长昆投资管理公司共同设立。其中,长昆投资是中融长河资本的全资子公司。由此,中融长河资本即为项目的实际控制人。

  产品资料亦显示,该基金所有投资决策由长河资本根据中融信托直投委员会决议作出,日常经营管理及资金划转行为由中融信托配合监管。

  中融长河资本成立于2014年,注册资本5000万元,中融信托的PE子公司中融鼎新投资管理有限公司为其全资股东。

  长河基金总规模10亿元,存续期限为5年,包括投资期3年,退出期2年,基金预计以整体出售或散售物业的方式退出。

  转型直投:收益、风险之考

  中融信托内部人士对理财周报记者表示:“房地产直投是公司转型的方向之一,主要通过全资孙公司长河资本来运作,也符合监管层鼓励信托设立子公司做专业务的大方向。”

  资料显示,中融长河资本是中融信托旗下全资地产并购基金,专注于国内一二线城市核心区位的优质写字楼、商业零售及住宅项目的并购和投资。

  中融信托在官网对房地产信托的介绍中显示,目前公司已组建了专业化的房地产信托团队,以拓展房地产开发项目及优质物业的信托投资。

  早在2012年12月,中融信托曾与协信集团合作,发行股权投资产品“融信星光2号集合资金信托计划”,募集优先级资金10.6亿参与同地块开发。信托资金以股权投资方式投入项目公司,持有项目公司90%股权。

  “该项目中明为股权投资,但实质与普通房地产债权融资无异,项目公司的运营仍由协信集团完成,并承担连带担保责任,信托公司只在董事会中以出资比例对应投票权。”一位接近该产品的人士坦言。

  用益信托统计,2014年中融信托发行了70款集合房地产信托,其中股权投资类房地产为18款。

  “可以说以前的股权投资项目都是信托融资层面的,长河项目是中融第一个真正意义上的房地产投资产品。”上述内部人士表示。

  前述研究人士认为,信托公司虽熟悉房地产融资,但对物业项目的管理经验并不充足,做直投风险和收益同增。

  收益方面,与类似产品多仅取得LP投资收益及0.5%信托报酬不同,首先中融将从长河基金中获取的报酬包括实收资本2%/年的基金管理费。

  另外,根据中融信托对回报的测算,整售情况下,项目整体内部收益率(IRR)为19.68%。基金层面,LP收入约2.19亿元,GP收入约0.98亿元。

  基金收益分配上,在投资人收回实缴出资额并按8%的年化收益率实现优先回报的前提下,长河资本将获得超额收益20%的分成。

  风控方面,除持有项目公司100%股权外,在长河一期基金中,GP注册资本100万元,长昆投资作为SLP认购900万元,两者合计1000万元作为风险隔离,承担无限连带责任。

  中融信托在项目介绍中表示,交易期协信地产本身出现短暂动荡,项目得以低于可比物业25%-30%的收购成本锁定交易价格。

  而通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一,此外还计划引入银行并购贷款,经营物业贷款等成本相对较低的资金。

  房地产机会

  在多位业内人士看来,房地产为信托深耕领域,资产易于评估,退出方式较为清晰,虽陆续有风险事件发生,仍是信托公司青睐的领域。转型之机,信托在房地产业务也在谋求更为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者,随着REITs的逐步放开,商业物业更能看到前景。

  同时,信托的房地产并购的机会也在增加。

  清科研究中心统计,2013年中国市场全年共完成并购1232起,其中房地产(000736,股吧)行业排名第二,涉及案例148起,较2012年上升48%。而截至2014年前11个月,中国并购市场已完成交易1610起,房地产行业以166起案例、总体占比10.3%位列第一。

  清科旗下私募通分析,房地产行业的不景气导致业内洗牌加速,这一现象还将在房地产调整期持续。

  此外,根据记者了解,亦有大型信托公司通过自有资金进行商业物业收购,以期REITs开放后,以上市方式退出。

  中融信托内部人士亦表示,未来长河资本所做的不会局限于此,REITs、海外业务等都将是长河资本的发展方向。

(责任编辑:HN052)

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