中粮信托-中金佳成房地产基金1号集合资金信托计划由中金公司全资直投子公司中金佳成发起，成立于2010年8月，总规模为2.8亿，其中优先级受益权为2.05亿，复合年收益率为13.5%，期限为3年；次级受益权为0.75亿，复合年收益率预计可达20%～25%，期限为4年。
近日，该项目开始传出进展不顺利的消息，由于各方股东之间存在矛盾，项目一直未能开工，预计无法按合同约定到期偿还本息。而投资者认为，中金佳成在处理不良信托产品时耍流氓，几位受害者将通过法律手段讨回公道。
今日话题中金房地产信托产品陷兑付风波
中金陷房地产信托兑付风波2013年第5期
- NO.1 信托产品兑付风波路
产品成立：中金公司首次成立信托产品
2010年8月10日，中金信托向其客户推销“中金佳成房地产基金 1号集合资金信托计划”，它是中金公司正式推出的首个房地产基金产品。
2010年～2012年期间，由中金公司反馈的信息皆为项目不存在任何问题。 [详细]
继13亿债务压垮浙江帝都控股集团之后，南京郊区一大型旅游地产项目千盛农庄，因股东方之一锋尚投资的资金问题而挣扎于信托违约泥潭。 [详细]
天津佳成派出3名董事提议，项目公司在2012年8月3日召开临时董事会，罢免原董事长并选举出GP派出的董事担任董事长；同时项目公司与万通地产签署《项目委托开发管理咨询服务合同》。 [详细]
2013年6月，中金公司下属证券营业部转达中金佳成通知：由于项目未正常开发，无法按约定到期偿还本息，目前正推动重组，寻找第三方接盘，前提是优先级必须按8%的年复合收益率退出，优先级退出时须与中金公司签署协议，放弃追索权利。 [详细]
8月28日，中粮信托按8%的年收益率向优先级受益人进行了兑付；9月9日中粮信托在其公司网站上刊登公告，声称对优先级受益人的信托权益已全部兑付完毕，共支付了约人民币2.6亿元。 [详细]
10月7日，香港上市公司瑞安建业发布公告，公司透过持有50%的合营公司，以人民币3.3亿从中金佳成（天津）房地产中心手中收购了一个位于南京市江宁区的房地产项目，即上述信托项目。 [详细]
信托计划详细资料
- 信托项目兑付难 各方受损
由于其他股东之间存在矛盾，该项目前两年一直未开工，最终导致中金旗下公司不得不先行垫资完成兑付，中金公司的投资能力遭受投资者的质疑。中金佳成向中金公司下属各营业部业务人员承诺，若能说服持有优先级的客户接受按8%的年复合收益率退出，优先级退出时须与中金公司签署协议，放弃追索权利的方案，将给予1%的奖励，中金佳成相关人士不惜万里奔赴各地劝说投资者。[详细]
中粮信托在该信托计划中仅担任通道角色，虽然中粮信托仅在其中扮演通道角色，但投资者在购买相关产品时却是直接与其签订合同。“而作为受托人，中粮信托在2011年～2012年期间未与受益人联系，其官方网站上的相关信托产品管理报告上仍显示该信托计划一切正常。直到今年2月28日，中粮信托在其官网发布管理报告称，由于项目公司负责开发运营的股东—锋尚投资并未按照协议组织实施项目开发工作，导致项目建设进展低于预期；7月5日，中粮信托组织投资者召开了受益人大会，最终形成决议将优先级受益人最高内部收益率调整为8%/年。之后中粮信托又发布了一份该信托产品优先级信托单位清算报告，向优先级受益人进行了兑付。 [详细]
优先级投资者收益拦腰减半 13.5%降至8%
2013年7月23日，中粮信托召开受益人大会。将优先级受益人最高内部年收益率调整为8%，按此分配后，优先级受益人不再享有信托计划项下的信托利益。对次级受益人的分配方式调整为实物分配，将剩余的信托财产按各次级受益人在信托计划终止时持有的信托单位份额占全部次级信托单位份额的比例进行分配。 [详细]
- 各方看法
中金佳成董事总经理刘钊：产品兑付合法合规有操守
谙熟此事的中金佳成投资管理有限公司董事总经理刘钊22日在电话中对和讯网表示，公司在整个事件的处理过程中不但合规合法，而且非常注重操守。[详细]
中粮信托：项目建设进展低于预期的两大原因
项目建设进展严重低于预期的原因有两个，一是2011年4月开始的地产调控，对定位高端、低密度住宅的项目地块造成巨大影响；二是项目公司负责开发运营的股东——锋尚投资没有按照协议组织实施项目开发工作。[详细]
投资者：产品兑付中金耍流氓 欲对簿公堂
中金佳成并非不想做好这个项目，只是他们初次运作房地产信托基金，缺乏实操经验，在事情面前又应对失当，才造成双方矛盾越来越深。“如果项目卖给瑞安建业后再进行兑付，投资者也不会有那么多意见，现在的处理方式其实就是耍流氓，没有任何职业操守可言。[详细]
- 兑付危机启示
对于单一资金信托产品来说，要判断其中的风险，投资者就得先明确它们的合作模式类型的由来。按照产品中谁做主导来区分，合作共有两种模式，一是信托主动找资管、子公司合作，目的是为了突破信托计划200人的限制，甚至将后两种机构做成资金池的模式。这种模式的风险参考普通信托产品即可。二是项目或资金都是来自资管、子公司，然后选择信托通道。背后的合作动力往往有两个，首先是看中信托可直接放贷的资格，及在抵押物登记、处置等方面的操作更成熟；其次是有的项目通过集合信托发行，无法通过内部的风控关，所以信托也愿意拿出来与其他机构进行单一信托合作，自己仅作为通道。[详细]
- 近年来信托产品高收益吸引了越来越多的投资者，投资者更多关注产品收益率的同时忽视了信托产品本身的风险。一旦违约，损失本金，代价是更惨重的。同时，信托项目在运行过程中，组建机构应把控项目兑付风险，及时提醒投资者。
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