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8家信托公司瞄上土地流转信托 土地确权和规模化是基础

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2013年11月14日13:39 来源:和讯信托 

  和讯信托消息 随着中信、北国投相继推出土地流转信托创新产品,市场热潮涌动。据中诚信托资料显示,近日,中诚信托联合中信信托中融信托、北国投信托、昆仑信托、华融信托、方正信托及重庆信托就有关土地流转信托进行了讨论。

  报告显示,中信信托和北京信托相继推出的土地流转信托产品各有特点。中信信托的“两次代理模式”交易结构。即第一次代理是通过承包人农户将持有的土地承包经营权委托给安徽省宿州市埇桥区人民政府,签订《农村土地承包经营权委托流转协议》,实现分散土地承包经营权的归集;第二次代理是宿州市埇桥区人民政府作为A类委托人,统一将归集的土地承包经营权信托给中信信托,设立中信-农村土地承包经营权集合信托计划1301期。

  而北京信托采用了“双合作社模式”。即以村民自愿为原则,村民以其享有的、已经确权到户的土地承包经营权作为出资,并按照规定依法履行相应的土地评估作价流程,入股土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地经营权;同时,土地股份合作社将归集的土地承包经营权委托给北京信托设立财产权信托产品。信托不设定固定期限,但不少于15年。

  一、土地流转信托运作的关键点

  尽管北京信托和中采取了不同的模式,但其基本原理均是把僵化的土地转变为活化资本。 两家公司在推出土地流转信托项目中遇到的主要问题和难点 具有一定的共性 。

  土地确权和归集基础问题

  2013中央一号文件明确提出, 全面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度,强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题,为此,农业部会同相关部门在2011年50个县部分乡镇、村组织开展农村土地承包经营权登记试点工作基础上,2013年起全国再选择100个县进行试点。但是,在农村土地承包经营权确权工作中,农村土地承包纠纷也呈上升趋势,一些矛盾也就随之计提爆发,各地在最新一次农村土地承包经营权确权登记试点中异常谨慎,甚至不积极,实际进展并不顺畅。土地无法确权,也就难谈归集,以及后续进行流转信托等操作。

  土地流转信托的盈利模式问题

  从目前两家机构的实际操作看,土地流转信托基本呈现事务管理特征,信托公司很难从中获得可观的收益,但两家机构都预留了后续投融资运作的接口,如中信产品中预留B类委托人,北国投产品中提出发行资金信托为专业社等提供融资。因此,可以简单推断,土地流转信托的意义主要在于铺路架桥,商业盈利来自于后续专业服务商的投融资领域合作的增值收益,一定程度上有农业产业链金融的雏形 。

  地方政府态度和农民协调问题

  如果信托公司要面对分散的农户,谈判成本太高必然导致土地流转信托无法成行,而且我国农民的法律、契约意识薄弱,直接签约的稳定性很难保证,对后续专业化、长期化投入和经营运作会带来较大威胁。因此,两家公司在业务推进中普遍借助了地方政府的力量,通过与地方政府的积极沟通,在协助解决三农问题,促进地方招商引资等改善政绩的驱使下,由政府或相关部门出面协调加快推动土地确权,协调处理农民关系,从而树立实现了土地的连片化、规模化流转。

  产业合作方选择的问题

  土地流转的价值创造来自于规模化连片后,由专业服务机构增加投入,提高土地的科技化、集约效运用而带来增值因为不仅事关提供土地的农民切实利益,也与参其中信托公司以及方政府密不可分。因此,选择到合适的产业合作方是成功运作的必备条件,产业合作方不能盲目对接,在选择上必须考虑经济综合实力,包括公司的长处和本地适应能力等。

  信托公司必须能够提供综合化的服务

  目前土地流转已有早期的“绍兴模式”及后来益阳模式、沙县模式等各种成功试点案例,但作为商业化的信托公司主导参与运作土地流转信托,不仅实现土地所有权、承包权、使用权及权利主体和利益主体互相分离的制度优势,更需要充分发挥信托公司融资、融地、融智等各类资源的整合优势,提供更加系统和全面的一揽子金融服务,以更好的运作效率,更加规范化的运作,才能赢得独特的竞争优势

  二、土地流转信托的可复制性和未来市场空间

  从中信和北国投两家机构推出的土地流转信托产品试点情况看,其中涉及到的政策、农民权益分配、土地质量等问题还有很大的不确定性,土地确权等基础工作在各地进展不一,各地政府和农户对于在土地流转过程中引入信托制度这种创新安排还未被普遍认知和接受,目前土地流转信托的大范围推广条件尚不成熟。

  从发展趋势看,刚刚闭幕的十八届三中全会也提到要“简历城乡统一的建设用地市场”,要加快构建新型农业经营体系,富裕农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。未来一段时间,土地制度改革预计将由易到难,持续推进。短期来看,土地节约集约利用方案有可能在短期内率先形成制度,土地差别化利用制度,城乡建设用地增减挂钩制度、闲置土地处置制度等也有可能尽快得到完善。当前正在进行的土地承包经营权确权、宅基地发证等工作将加快推进,并逐步实现可转售、抵押等。而集体建设用地流转和征地制度改革面临制度障碍较多,涉及到土地管理法、集体土地征收补偿条例等有关法律和文件的修改,改革需要一个 较长期的过程,因此,以农村种植土地,林地、茶园、养殖湖面等农村经济作物用地,以及一些有发展潜力的荒地、低效用地将具有较大的流转业务机会。同时,由于土地权利确定化,实现可流转,势必带来土地价值的快速升值。但是,由于各地土地的特征、条件、政策等差异较大,信托公司开展相关业务仍需要“一事一策”,密切与地方政府、大型农业服务商沟通联系,积极整合资金、技术多种资源,有序推进。

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