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基金类地产信托疯狂 复星豫园项目收益喊出35%

2012-12-11 03:17:00 证券日报  徐天晓

  四川信托复星豫园项目预期收益率“喊”出35%

  业内人士指出,该项目属于浮动收益,并不适用“刚性兑付”,因此更需投资者辨明其中的风险

  本报记者 徐天晓

  一边是房企资金紧绷,越来越多的房地产信托项目遭遇接盘甚至公开拍卖的窘境;而另一方面,更多基金性质的房地产信托项目却叫卖出了越来越高的预期收益。继去年华润信托的银泰零售业发展投资基金第一期项目集合资金信托计划喊出了可达19.8%的高收益率之后。近日,四川信托发行的复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划(下称“复星豫园项目”)更是将预期年化收益率推高到35%。

  接受《证券日报》记者采访的用益信托分析师徐颖风指出,类似的项目为浮动收益项目,如果房价上升,投资有机会获得超过20%甚至更高的收益。而如果房价出现下跌,产品出现亏损也不是没有可能。而目前信托投资者隐形的“保护伞”刚性兑付对此类项目也不会适用,因此更需投资者辨明其中的风险。

  “35%预期收益率”是否靠谱?

  在多为业内人士看来,随着信托公司投研能力的增强,类似基金性质的房地产信托项目以后会越来越多。

  根据复星豫园信托计划的推介材料,四川信托发起集合计划作为LP,与复星集团豫园商城(600655,股吧)发起的GP公司成立有限合伙企业,有限合伙企业以股权方式投资商旅文概念项目。包括各类特色商业地产、主体博物馆以及住宅项目等等。信托计划期限3年,而四川信托可选择是否延长1至2年的时间,即项目整体期限不超过5年。

  推介材料指出,该产品投资收益为浮动收益,当基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后,在留足项目公司自身建设所需资金后,可向基金及信托投资者分配收益。根据GP测算:若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%,信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。

  高达35%的预期收益率几分靠谱?业内人士指出,类似的项目预期收益率往往是根据其过去项目的既得收益加上多种因素模拟预测得出。

  在材料中,记者看到目前该基金拟投项目给出的内部收益率分别为37%和30%,四川信托也要求基金在具体项目选择上要求IRR高于25%。同时表示,按照拟投项目回笼窝预测,其IRR超过40%,则投资者的预期收益为年化35%。而该基金投资方曾经投资的项目确实曾经达到过40%的内部收益率。可见,四川信托的豪言并非空穴来风。

  不过这并不能证明该基金未来的盈利能力,业内人士指出,针对此类基金化地产项目房地产市场的整体环境是一个很大的风险因素。此外,项目获利或少则与投资人的投资能力密切相关。

  “由于项目周期较长,最长可能达到5年的时限,那么该项目届时能不能达到预期的收益率则要看当时的房地产市场的情况。”有分析人士指出。徐颖风亦认为,如果房价上升,投资有机会获得超过20%甚至更高的收益。而如果房价出现下跌,产品出现亏损也不是没有可能。

  原全国人大财经委员会研究室负责人、《信托法》起草工作组组长王连洲在接受采访时也指出,20%、30%的收益还是比较困难的,风险也比较大。作为一个投资人来说,必须做出艰苦的努力,有高超的操作技术、对市场的把握、对项目认知度。

  不过四川信托对项目仍然附加了很强的担保措施。信托计划到期时若项目公司仍持有未售出物业,则基石投资人应在信托计划到期前的合理期限内完成相应的报批程序并以评估价格为基础购买上述未售出物业中的商业物业。若有未售出其他物业,四川信托有权单方面降价处置。

  浮动收益脱离刚性兑付保护伞

  同样是以信托资金作为对合伙企业的出资并成为合伙企业的有限合伙人,同样是投资于商业或住宅地产项目等,同样是浮动收益,更同样摘得同时期集合信托预期收益最高的桂冠。四川信托中铁豫园项目与去年华润信托的银泰零售项目操作方法基本完全相同。

  去年华润信托的项目得到投资者追捧,而四川信托的项目也成为第三方的主打。

  高收益对应高风险,投资者面对此类浮动收益产品更需谨慎。

  徐颖风表示,由于产品属于浮动收益且预期较高,该类信托计划的投资者教育要与一般的信托计划区分开来,需要明示其中的风险。

  信托产品的收益率分为固定收益与浮动收益,所谓固定收益,往往是产品的融资方在与信托公司的合同中承诺到期以事先约定的溢价率回购相关资产,以此形成的收益被认为是固定收益。而上述产品的浮动收益率,则完全看基金管理者的投资运作能力而定。如果项目所在地房价上涨,那么有机会获得超过20%的投资回报率,而若房价出现下跌,产品亏损也不是没有可能。

  针对目前市面上主流的固定收益产品,业内人士普遍认为,虽然关于信托的法规中并无刚性兑付的要求,但是信托公司出于自身声誉等要求往往会“兜底”产品,即便信托公司本身投资并无失误。然而这一法则对浮动收益产品恐不适用。

  “与固定收益相比,浮动收益率不适用目前信托业的刚性兑付,假设项目的年化收益率是25%,投资三四年,如果项目出现问题还要刚性兑付,信托公司就要支付给投资者额外一倍的资金,信托公司不会也支付不起这么高的成本。”徐颖风指出:“因此,在投资者的教育上一定要与一般的信托计划区分开来,让投资者明辨其中的风险。”

(责任编辑:吴琼 )
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