信贷“无门” 房企信托融资“尖刀起舞”

2011年05月11日00:46  来源:第一财经日报  作者:李高阳

  信贷一再收紧,房企融资转战信托,《第一财经日报》记者从权威渠道获悉,目前房地产信托产品的年化收益率已经高达20%左右。就在房企们对信托融资既爱又恨之时,风险也在逐渐积聚。

  监管层已然意识到房企信托融资风险的存在。近日,银监会主席刘明康表示,在房地产信贷风险防控上,要本着市场化原则和审慎经营要求,科学支持保障性住房建设,对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管,推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。

  房地产信托撑起半边天

  去年以来,房地产调控使房企资金链趋紧,作为房企传统融资渠道的银行贷款,在宏观审慎的政策框架之下日渐趋于谨慎,此种困窘倒逼房企融资另谋他途,房地产信托成为上选。

  高通智库研究报告援引标准普尔数据称,截至2010年第四季度末,在全部3.04万亿元的信托资产中,投资于房地产的信托资金余额为4323.68亿元,其中基金化的房地产信托项目余额为168.37亿元。

  房地产领域的信托产品发行规模,早已撑起信托投资半边天。用益信托工作室统计,2010年集合信托资金主要集中在房地产领域,全年共发行房地产集合产品603个,发行资金规模同比大幅增长340%,达1993.11亿元,占去年集合产品资金的49.87%,这些产品的平均期限为1.86年,平均预期年收益率为8.92%,其中一年期为8.1%,1.5年期为8.8%,2年期为9.16%,2年以上为9.75%。

  中国信托业协会数据显示,截至2011年一季度末,新增房地产信托710.98亿元。而去年同期该数据为631.44亿元,今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。

  高通智库判断,2011年仍是房地产信托发展年,房地产信托将成为房企最重要的资金补充渠道。

  中融信托一位投资经理仍然看好今年房地产信托,在接受《第一财经日报》记者采访时称:“今年,信托投资可能更偏重于商业地产,住宅相对会少一些,另外,保障房投资会增加,但要配合有商品房项目才会做。”

  43家房企负债率超70%

  Wind资讯数据显示,按照申万分类的房地产板块,从整个行业2010年年报来看,上市房企资产总计达15583.52亿元,总负债为10836.26亿元,资产负债率(整体法)为69.54%,经营活动产生的现金流量净额合计-874.88亿元。

  沪深两市A股136家房地产企业中,如果剔除ST股,经营活动产生的现金流量净额为负值的企业达73家,资产负债率超过70%的企业达43家。

  其中,保利地产(600048,股吧)2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元,同比大幅下降1854.06%。此外,万科A、首开股份(600376,股吧)、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时,超过20家房地产企业主动提出不分红,而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

  中原地产统计,今年以来,多家房企加快了融资步伐,新鸿基、新世界、瑞安、富力、保利地产均披露了融资信息。其中,新世界、瑞安、富力的融资规模分别为1.7亿元、15亿元和26亿元;新鸿基融资规模则高达168亿港元;而保利地产96亿元增发计划延期一年。

  房企两难 信托风险积聚

  与大型房企相比,中小房企正处于资金“饥渴”状态。信贷无门,房企融资遂转向信托,但高额的成本让它们苦不堪言。随着房地产调控逐渐深入,楼市销售持续冷淡,房企未来业绩堪忧。两难困局中,房地产信托的风险也在积聚。

  “房企因资金链紧张导致偿付困难的风险存在,”中融信托投资经理表示,“但事前,我们都会对房企资质进行调查。”

  近日,业内传言银监会将出台新规收紧房地产信托业务,对此,银监会相关人士予以否认。

  用益信托首席分析师李旸告诉本报记者,对于房地产信托业务的规范,要结合整个房地产调控效果来看,“如果是为了配合房地产调控步骤,从而对房地产信托进一步收紧,这种可能是存在的。”

  2010年12月,银监会发文提示房地产信托业务风险,《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求,各信托公司立即进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件;第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

  (本报记者韩婷婷对此文亦有贡献)

(责任编辑:HN026)

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