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房地产信托再陷兑付风波 行业景气下降加剧股东争端

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2015-12-21 16:07:58 来源:中国证券报  作者:高改芳

  今年10月份到期的长城新盛-长城财富9号大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划至今未能兑付B类投资者的本金和部分收益。投资者反映,新疆长城新盛信托有限责任公司(简称长城新盛)口头承诺本月底之前兑付,但长城新盛之前也曾承诺过几次,结果都没兑现。

  与以往无法兑付的信托产品有所不同,这个产品在“保刚兑”过程中股东之间产生分歧,使得产品的兑付更加困难。业内人士分析,随着信托公司需要处置的问题项目越来越多,利润越来越薄,或有更多的信托公司出现股东之间的分歧。因此,信托公司通过股权变动实现的新一轮洗牌已经开始。

  宣称10项风控措施

  长城新盛-长城财富9号大连金生山海云天项目组合投资集合信托计划推介书显示,该集合资金信托计划优先级信托规模3亿元,其中优先级A类1亿元,优先级B类2亿元(规模以实际募集金额为准);次级信托规模1.38亿元,由金生房产股东认购,其中C1类次级信托单位7038万份,C2类次级信托单位6762万份。

  信托期限不超过24个月,其中A类为12个月(提前6个月还款选择权),B类为18个月+6个月(延期选择权)。投资门槛为人民币100万元,并按10万元的整数倍增加。预期收益,A类100万元(含)—300万元(不含)为9%/年;300万元(含)以上,9.8%/年;B类100万元(含)—300万元(不含)为9.8%/年;300万元(含)以上,11%/年。

  产品推介期自2013年10月上旬起。收益半年支付一次,剩余收益及本金信托到期一次性支付。优先级信托资金中7038万元用于购买金生房产51%股权,剩余优先级信托资金22962万元,由长城新盛信托以股东身份向金生房产发放股东借款22962万元。还款来源为位于大连市星海广场的山海云天项目的销售收入。

  项目推介书中是这样介绍大连山海云天项目的:项目位于大连市传统高端成熟住宅、金融商务区域———星海广场(亚洲最大城市广场),总建筑面积35785.77平方米,其中住宅20485.1平方米,商业7546.78平方米。本项目为在核心市区内集海景、山景、广场景观为一体的高端稀缺项目。项目已全部完工,正在进行竣工验收工作,为准现房状态,五证齐全,在短时间内即可实现近8.7亿元销售现金流入。

  项目的抵质押物价值充足。大连金生房地产开发有限公司以其持有的山海云天项目土地及在建工程为本信托计划提供抵押担保, 总建筑面积35785.77平方米,其中住宅20485.1平方米,商业7546.78平方米,地下车库7370.48平方米,评估价值64594万元。信托计划抵押率为40.76%;金生房产股东杜以伟、杜泓萱将其分别持有的金生房产65.22%、37.48%股权过户给长城新盛信托,为本信托计划提供増信;信托计划综合担保率为34.33%;

  当时,项目宣称包括抵押担保、公司100%股权过户等在内的10大完备风控措施,看似万无一失。

  B类投资人本金和部分收益尚未收回

  但长城新盛-长城财富9号的运行情况与推介书中的描述大相径庭。投资人介绍,目前A类投资人已经拿回了本金和收益,B类投资人的本金和最后一期收益没有到期收回。

  据长城新盛内部人士介绍,大连金生项目融资方在融资后想精装修提高售价再开盘,长城新盛同意。但后期房地产市场遇冷,融资方有捂盘想法。一年期到期前,长城新盛和融资方沟通,希望其他渠道融资让一年期的优先级A类先兑付。融资方找到过桥资金解决,一年期即优先级A类兑付完毕。之后融资方无力支付后续利息。2014年10月,长城新盛查封该物业,开始司法拍卖。截至目前,已有三次司法拍卖,但都流拍。

  据透露,长城新盛内部预沟通情况是,高管无人愿意与投资人沟通,理由是股东层面有分歧,高管无权决定。

  长城新盛官网介绍,长城新盛目前的注册资本3亿元,中国长城资产管理公司持股35%,新疆生产建设兵团国有资产经营公司持股35%,深圳市盛金投资控股有限公司持股17%,伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司持股13%。

  投资者称,与长城新盛沟通后被告知,大股东的资金已经准备好,阻力主要来自其他股东。因为目前长城新盛的股权已经变更为长城资管控股51%,监管部门对股权转让批复已有,但是相关股东对转让股权提出新的条件。在承担刚性兑付股东责任时,不按照出资比例承担责任等。大股东和其他股东谈了几轮,但是没有结果。由于涉及到刚兑承担责任问题,相关股东不签字就无法完成刚性兑付。

  但投资人的说法并未得到长城新盛方面的官方认可。中国证券报记者以投资者身份致电长城新盛客服电话4000081281询问长城新盛-长城财富9号的兑付情况,客服介绍,公司的统一回复是12月31号之前会兑付。但记者询问,超过约定兑付时间的这段时间是否会支付利息时,客服称,公司还没有给出具体回复。

  记者注意到,今年8月份,银监会新疆监管局已经下发《关于长城新盛信托有限责任公司变更股权的批复》。长城新盛原第一大股东确已被批准成为控股股东。

  信托公司股东“换血”频繁

  实际上从去年开始,房地产信托兑付的问题就不断暴露,信托公司的股东变更也随着频繁起来。这一方面是信托行业告别十年黄金期的一大标志,另一方面也说明股东重新认识信托牌照价值的“多事之秋”已经来临。

  据信托业协会公布的最新数据,2015年三季度末,房地产信托余额为12876.67亿元,与今年二季度相比,余额增长继续放缓;三季度房地产信托余额占比为8.96%,较2014年三季度末的10.38%下降1.42个百分点。从2011年三季度占比17.24%开始,至2013年二季度占比9.12%,占比一直持续下降,说明房地产信托的风险开始释放。但从2013年三季度占比9.33%开始,占比一直处于平稳上升趋势,直到2014年三季度末,房地产信托余额占比才逐步下滑。然而,当前房地产信托余额依旧维持高位,加上国内经济处于结构调整期,房地产信托面临的风险依旧较大。

  根据用益信托工作室的统计数据,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期。最新数据统计显示,2015四季度到2016年集合房地产信托预计到期总规模为2650.56亿元,其中2015年四季度629.87亿元、2016年一季度610.38亿元、2016年二季度481.58亿元、2016年三季度530.02亿元、2016年四季度398.72 亿元。从今年前三季度产品兑付情况来看,房地产信托风险逐步得到释放,整体风险可控。伴随着对住房的刚性需求,房地产信托违约风险时有发生,但发生系统性风险、区域性风险概率不大。

  房地产信托风险事件的暴露数量远高于其他领域信托项目。用益信托工作室认为,预计房地产信托风险也会在2015年后阶段时有显露;开发商不能按期偿还融资资金,从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目,甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘,“控风险、保兑付”成为焦点话题。

  而信托公司的股东大“换血”预计也会随着风险事件的增多而增多。除了前文所述长城新盛信托的大股东之一新疆建设兵团有意出让信托公司控股权之外,不少信托公司的大股东变更也已开始。例如国民信托在最近一年内两易其主,使其成为关注焦点:先是新世界将所持股权转至佳兆业创始人郭英成;今年3月,富德生命人寿等又从郭手中接盘。

  在信托公司股权变更的背后,同样能看到两极分化的趋势。排名靠前的信托公司股东背景基本属于央企及金融机构,这些股东看好信托公司股权价值,更愿意吸收中小股东股权以掌握控制权,股权集中度近两年逐步提高。而中小信托公司,则更容易出现在被转让的名单上。

  近两年来,金融机构频频加入信托股东行列,其中,以险资最为明显,仅去年以来便有多起:国寿投资控股有限公司从重庆水务集团和重庆市水务资产经营有限公司手中受让26.04%的重庆信托股权,成为第二大股东;安邦人寿保险和安邦保险集团受让天津盈鑫信恒投资咨询有限公司持有的天津信托5.26%的股权;泰康人寿保险和泰康资产管理有限责任公司入驻国投泰康信托,持股比例占35%,为第二大股东;富德生命人寿受让国民信托93.44%的股权在今年8月份获得保监会的原则同意,但是目前尚未有消息显示该交易获银监会同意。

  所谓牌照优势,是指信托是一种可以横跨资本市场、货币市场、实业市场的金融行业,其独特的制度设计赋予了信托功能的多样性和运用的灵活性。超高的投资回报率、独特的牌照优势,再加上其稀缺性,也就不难理解为什么资本会对信托趋之若鹜了。

  银监会“99号文”同时规定,信托公司股东应承诺或在信托公司章程中约定,当信托公司出现流动性风险时,给予必要的流动性支持。信托公司经营损失侵蚀资本的,应在净资本中全额扣减,并相应压缩业务规模,或由股东及时补充资本。信托公司违反审慎经营规则、严重危及公司稳健运行、损害投资人合法权益的,监管机构要区别情况,依法采取责令控股股东转让股权或限制有关股东权利等监管措施。

  在信托转型和监管加压的双重压力下,信托公司股权变动也是预料之中的事情。

  

(责任编辑:张义华 HF051)

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