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平安信托地产版图:630亿布局三大业务

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2013年10月18日02:13 来源:21世纪经济报道 

  平安信托,业界颇具神秘感的行业标杆。因其产品线庞大丰富,依托综合金融集团发展自成一体的交叉销售,外界一直难窥其中堂奥。

  其旗下地产业务更是引人注目。平安集团购入或开发的物业资产,股权关系大都挂在信托。此外,平安信托的产品线在市场独树一帜,既有常见的融资类信托,也有以信托受益权为标的的“睿石系列”(取音自Reits),还有市场罕见的权益类信托。

  根据中国平安(601318,股吧)2013半年报,至6月30日,平安信托资产管理规模高达2283亿元,其中房地产(000736,股吧)信托630亿元,占比27.6%。通过长时间跟踪,并采访一线核心人员,本报得以初步勾勒其版图概貌:按风险收益结构,分为持有型、融资类、股权类三大业务;股权业务是下一步重点,挖潜机构市场。

  地产板块20%来自保险放心保)资金

  根据平安信托披露的组织架构图,其地产专业部门成型于2008年。此前一线投资部门按“业务部、投资部、直投部”等业务形式划分;2008年,按业务领域,其成立了物业资产管理部、策略研究部、物业投资部,归入“非资本市场投资”类,2012年又把三者统称“物业投资事业部”,主导地产业务。

  其中,资产管理、策略研究均为中后台部门,物业投资部负责前线投资。今年投资部又设立了“持有型物业”、“融资类信托”和“股权投资基金”三个并列部门,对应地产投资的三大业务板块。

  “实际上,2003年平安信托就启动了地产业务的规划,以及专业团队的建设。”平安信托物业投资事业部高级投资执行总监兼股权基金部总经理艾兵说。艾兵是地产业务的老兵,2001加入平安信托,参与物业投资团队的组建,对其发展逻辑十分熟悉。

  早期,平安信托定位为“平安集团战略投资、战略持股的平台”,地产业务亦发端于集团资产配置需求。2004年,公司完成首笔房地产投资,为购入“持有型物业”匹配保险资金。

  2007年换发金融牌照后,平安信托转型为“专业投资管理机构”,并于2008年完成第一笔融资类房地产信托业务。其业务模式与时下通行的地产信托并无太大区别,至今仍是地产业务的主流。

  2009年,平安信托试水房地产开发股权投资,构建信托公司主动管理、投资者自负盈亏的类私募基金产品线。

  三大业务板块,风险收益结构按“低中高”排列。艾兵粗略估计,截至目前,累计的投资总额超过900亿元,2013年底突破千亿已无悬念。目前存量约630亿元,持有型物业占30%,融资类信托占60%,股权类信托占10%。

  资金端由平安信托子公司自有资金、以险资为主的集团资金、第三方机构和个人理财资金构成。信托公司自有资金曾是重要来源,随着保险投资政策的开放和第三方资产管理业务的增长,份额逐步下降;目前地产板块的资金有20%来自保险资金,基本投入持有型物业,另80%为代客理财资金。

  “慢慢的我们将不再区分集团资金和代客理财资金,都视为客户。只不过我们对集团的需求了解更深入。”艾兵说。

  从平安集团层面看,这630亿并不能囊括所有地产项目。平安信托下属子公司“平安创新资本”控股“平安不动产”,后者亦以地产为主业。由于股权关系,外界往往将之划入平安信托的地产板块。

  事实上,平安信托作为集团“战略持股平台”,其股权结构未必等同于管理架构。譬如,平安金融科技、陆金所等集互联网金融模块也挂在信托名下,但其业务却很大程度独立于信托,由集团直管。

  平安不动产亦相对独立,同为集团地产业务平台。前者类似土地开发企业,主导拿地建设的开发职能;后者是资产管理机构,主导财务投资。“两者都为集团服务,存在合理的竞争和通畅的协调。”艾兵说。

  “股权投资是下一个重点”

  平安信托地产业务之独特,其一为业务布局,配合集团保险资金的持有型物业,与“类基金”的股权投资信托均罕见于市场;其二为业务团队的专业取向、主动管理,有别于多数信托公司的“万能团队”。

  “我们融资类项目70%以上是跟大中型开发商合作,选取风险较低的项目;而且投后管理渗透很深,为此花费的成本也是全行业最高的。”艾兵说。也因此,平安地产信托产品的收益率一般略低于同业,对应风险取向较稳健。

  “现在回头看,我们用专业主导做信托,客户和集团还是认同的。从未出现信托公司自身力量来兜底的情况。”艾兵说。

  不少业内人士认为,平安信托走专业主义道路是得益于“交叉销售”,能通过集团网络以较低成本募资,没有太大的销售压力。若融资成本高,花在主动管理上的钱自然就少。

  这一特点,为发展股权投资信托奠定了基础。艾兵称,2009年至2012年,股权类业务累计完成60亿元投资额;今年业务爆发,预计年末累计投资能达到80亿元。“融资类业务占比会逐渐下行,股权投资是下一个重点。”

  该业务的模式是与开发商合作,入股项目公司并全程参与开发建设,以销售作为回报来源,与市面做债为主的项目有本质不同。其意义在于:第一,具备净值化管理条件,真正做到投资者自负盈亏,有望打破所谓“刚性兑付”;第二,探索信托公司通过专业能力实现转型的道路。

  在市场看来,近期银监会试点的债权直接融资、银行理财资管一旦推开,现有信托业态将难以为继,转做股权投资顺理成章——关键在是否有足够的能力作风险定价。

  艾兵透露,平安信托物业股权基金的风控方式主要有:选择经营稳健的合作伙伴;在一线城市和有人口、产业集聚的二线城市找项目,开发刚需产品;全面进入董事会、管理层,参与所有重要事项的审批。

  风险定价能力体现在合作协议上。“我们大量采用类似对赌协议、不同的股权形式和分配顺序来提供保护。”艾兵举例道,对于项目前景明朗、周期短的,可以同股同权;对不确定性较大的项目,则要求优先受偿。“比如你要求投资成本先得,那么对方就有权分走更多的剩余收益。减掉的风险值得你放弃多少收益,要有专业的定价能力。”

  艾兵表示,有部分正常退出的股权项目,收益率可达到融资项目的两倍;少数项目因客户受调控等影响提前退出,客户也拿到了合理的收益。

  他预计,伴随股权产品的崛起,平安信托的客户群将发生变化,此前大力开拓高净值个人客户;但高风险、高收益的产品需要更多机构投资者,机构市场将是未来挖潜方向。

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