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房地产信托:非常规还债

2013-01-28 15:03:43 证券市场周刊 

  信托业信守的是一条“刚性兑付”的惯例,根据约定保证贷款人的本利,被誉为信托业的“金字招牌”。随着房地产信托兑付期的临近,在重压下兑付危机频发。

  业内人士称,由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现,所以大部分项目会以开发商降价促销、借新还旧或者项目转让等方式来应对,信托展期将风险延迟至2013年。

  据数据统计显示,2012年到期的房地产信托规模为2518亿元,其中2012年四季度房地产信托到期规模将达到849亿元,是房地产信托兑付的高峰期。与此同时,房地产信托兑付风险集中爆发。越来越多的信托计划,尤其是房地产信托计划开始依赖非常规的途径来偿还信托债务,如自有资金接盘、转让,甚至最终走上司法拍卖的道路等等。

  据悉,2012年12月12日,著名的“烂尾”房地产信托——中融信托发行的青岛凯悦中心信托项目计划(下称“中融·青岛凯悦”)走向项目拍卖的终局。这也是首例暴露在公众视野的信托抵押资产处置案例。

  而该项目2011年曾因在中融信托和四川信托间“借新偿旧”,对倒未成,在信托界掀起风波。2012年12月,青岛凯悦中心部分资产被司法拍卖,正是因为其开发商青岛凯悦置业集团(下称“凯悦置业”) 到期无法偿还中融信托为其发行的信托产品,而被后者诉至法庭。中融·青岛凯悦的兑付纠葛无疑给信托业“融新还旧”保证刚性兑付的模式敲响了警钟。

  继青岛凯悦项目经历了司法拍卖后,2013年一开年就发生了3起信托计划不能到期兑付事件。

  1月8日,山东齐鲁瑞丰拍卖公司对中信信托一款信托计划的抵押资产进行首次拍卖,惨遭流拍;同一日,中泰信托与高远控股有限公司在上海对簿公堂,要求濒临倒闭的后者返还本金及利息、罚息,合计约3300万元;与此同时,温州“烂尾楼”泰宇花苑的已购房业主正在同项目贷款人建设银行(601939,股吧)交涉,而泰宇花苑的3栋楼盘已抵押给安信信托(600816,股吧)。

  目前上述3个房地产项目所涉及的信托产品都临近到期,在房地产行业面临较大不确定性的背景下,相关信托产品不能兑付或不能足额兑付的风险很大。而据了解,未来一年内到期房地产信托的总规模在3000亿元上下。

  国信证券分析师邵子钦表示,信托公司目前已经加强了对地产项目的跟踪,对于已经进入现金流回收期的项目严格监控,确保到期兑付,对于现金流不足的项目,有三种处置方式:第一,信托公司以自有资本金收购违约项目;第二,发新产品来承接无法兑付的到期产品;第三,问题地产公司向其他地产公司或房地产基金出售资产。

  邵子钦还表示,自有资金收购将承担资产质量的风险。信托公司更倾向于将项目直接出售给第三方。展期不是最佳方案。“借新还旧”对于处于暂时性偿还困境的公司可以救急,而对于在调控期始终处于现金流紧张的公司相当于风险积累。同时,审批难度日益加大。向其他公司或地产基金出售资产是主要处理手段。如果房价调控持续,资产变现能力则会下降。

  中金公司分析师白宏炜表示,房地产信贷紧缩加速了房地产信托业务的发展,7000亿元房地产信托还款期集中在今后几年。2013预计到期信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。由于项目销售的放缓,信托到期还款风险较大,应对过程先是开发商自救,包括降价促销、其他渠道筹资或卖项目;然后是信托公司支持下展期或以新换旧,最后是信托公司自有资金介入或进入破产程序其他资产管理公司介入。

  白宏炜表示,房地产信贷紧缩之下,开发商和信托公司共渡难关,信托展期将风险延迟至2013年。由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现,所以大部分项目会以开发商降价促销、借新还旧或者项目转让等方式来应对,预计部分信托项目可能继续出现违约风险,需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购,总的来说借新还旧和展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放。

(责任编辑:王钠 HN025)
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