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2013年地产信托收益跌破10% 3100亿到期迎兑付高峰

2013-01-21 05:42:00 理财周报  钱文俊

  2012年高收益房地产信托收益率普遍在12%以上,如今锐减至9.7%,首次跌破10%大关

  理财周报记者 钱文俊/文

  2013年初的房地产信托市场,新年伊始就遭遇了“滑铁卢”。

  1月15日由五矿国际信托发行的天门双赢信托贷款信托预期年收益率仅为9.7%,但已是当周同类产品中收益率最高的,而在1月7日当周,同样的情况也出现在中投信托发售的颐景1号房地产投资信托上,收益率同样是9.7%。

  仅仅是2个月前,排名前列的房地产信托的年收益率普遍还在10%以上,甚至高达12.5%——14%,而平均收益率在9%左右。

  据Wind统计,截至1月18日,1月房地产信托产品发行数量为8只,其间首次募集规模达29.89亿,平均发行规模为3.74亿,平均预计收益率为9.5%。

  其募资规模和2012年的情况相去甚远。较近的2012年12月和11月,房地产信托产品发行数量分别为53只和35只,其间首次募集规模达120.68亿元、104.34亿元,平均发行规模分别为2.33亿和3.86亿,收益率分别为9.05%、8.91%。

  “年初整个市场没有2012年那么繁荣。”华润深国投信托证券部总经理、投资总监刘辉对理财周报记者分析,房地产投资需求放缓、信贷政策的放松直接导致信托公司发行产品的数量降低、速度放慢,而随着房地产信托规模出现下降,信托产品的收益率也难再回高。

  事实上,在信托业内人士看来,今年年初就已出现的房地产信托收益率下降,今年内都未必会有回升,如果按此发行速度,这类房地产信托产品收益率甚至还有继续下滑的空间。

  房地产信托发行规模锐减

  刘辉表示,信贷的宽松和房企的资金需求降低导致了1月房地产信托规模锐减,而这一减少属市场正常的回调,符合经济规律。

  “从历史来看,每年1、2月份确实是每年房地产信托的淡季。”华东一位信托公司老总表示,2012年年底,房企拿地成汹涌之势,银行对房企的信贷直接收紧,而到了2013年开年,银行资金面逐渐放宽,房企容易拿到利率较低的贷款,因而直接导致1月份信托产品没有那么受捧。

  例如中投信托有限公司颐景1号房地产投资集合信托计划,今年1月中投信托对其进行了推介。有知情人士告诉理财周报记者,该产品募资规模未达到1亿。

  规模的锐减直接关系到收益率的变化。而中投信托去年房地产信托回报均在10%以上,甚至有的产品收益率高达12%,今年的颐景1号房地产投资信托年化收益率定为9.7%,首次不达10%。

  一位大型信托负责人告诉认为,国家对房地产调控的不放松使得房地产投资逐渐放缓,在市场低迷的情况下,房企收缩融资成本储备现金过冬,加上融资渠道本身也越来越多元化,信托公司因此也主动调低年化收益率。

  上述大型信托负责人还表示,由于房地产政策的持续收紧,房地产信托的监管部门在相关信托产品的推动上也会更加谨慎。

  今年收益率难回升

  2013年,房地产信托面临高额兑付。中金公司研报显示,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元,将迎来兑付高峰。中国信托业协会的数据也显示,2011年房地产信托新增余额为2558亿元,按房地产信托期限一般为两年来看,加上去年的房地产信托也可能面临兑付,预计今年房地产信托兑付本息有可能超3000亿元。

  年底,房地产信托产品到期无法兑现事件频发,或将对房地产信托产品收益率造成一些影响。

  上述华东的一位信托公司负责人告诉理财周报记者,以往,房地产信托市场各有天下,大信托公司追求稳定、信誉度高的大型房企,发行的产品收益率还比较低,而中小型信托公司往往合作的企业都是中小型房企,他们往往热衷于发行高收益的信托产品。近来房地产信托到期无法兑付的事件频发,中小信托公司意识到需要进行一定的风险控制,也在尝试调整产品的收益率和销售对象,压缩利润,但是在调节的过程中,他们难与大型信托公司形成竞争。

  “他们压缩收益率,不过又难以找到比较好的项目,接下来的日子并不会太好过。”他透露。

  上述大型信托负责人也认为,2013年是房地产行业大调整的一年,随着大型房企和中小型房企的差距逐渐拉大,房地产信托市场也会受之影响,一些相对应的信托公司收益也会受到较大影响。

  此外,有信托内部人士对记者表示,现在信托公司找到好项目没有那么简单,为了维持收益,压缩利润的现象比较常见。

  刘辉认为,按房地产信托发展的市场规律,去年下半年达到高峰,今年应该不会继续走高,所以收益率还会下来。

  前述华东某信托公司负责人表示,平均9%的收益率确实比较低,如果仍然维持1月份的发行速度,那么2013房地产信托的收益率将持续走低,短期内下调千分之五是极有可能的。

(责任编辑:马杰 HN011)
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