地产信托再成开发商救命稻草 年收益率最高近20%

2011年03月18日01:41  来源:第一财经日报  作者:唐文祺
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  在银监会要求收紧房地产信托后一度显著减少的地产信托融资方案,近期又开始出现火爆行情。

  根据用益信托工作室发布的最新一周(02.28~03.06)信托报告,房地产信托在资金规模上的占比已经达到整个信托资金的65.86%。“一方面说明信托公司的销售能力在加强,另一方面也说明大型房企对于信托的"借力"甚于从前。”用益信托工作室首席分析师李旸表示。

  大型房企介入信托

  “今年房地产企业要求与信托合作的洽谈特别多。”一家信托公司相关人士表示,“从整体市场来看,在这种需求驱动之下,信托融资成本利率的居高不下很正常。”以他所在的信托公司为例,目前房地产信托产品的年收益率要求在18%~20%。

  在当前的房地产形势下,这一高利率给开发商带来的债务压力无疑是沉重的。有开发商向《第一财经日报》记者抱怨称,这一贷款成本已超出了资金承受能力范围。中原地产提供的数据显示,在重点监测的9个城市之中,上海、长春两地在2月份的住宅成交面积分别为52.3万和16.5万平方米,均创下近年来的月度成交新低。北京在期内的住宅成交面积为37.8万平方米,同比下降37%,广州亦有同比38%的成交跌幅。

  对上述开发商来说,当务之急是找到资金以投入项目开发:“银行贷不出款,信托的设计门槛动辄便是上亿,且利率又高,如果只是需要几千万元的资金调下头寸,还做不了。”记者询问了多家信托公司,有信托公司人士表示,即使利率可以适度调整,但对项目的审核门槛非常高,“甚至还高于银行的审核标准。”

  用益信托工作室发布的2011年2月集体信托产品统计数据显示,当月房地产仍是信托的主要投资领域,虽然有一定客观因素影响,使得成立规模和数量占比均有所下降,但其平均规模却大幅上升。统计报告称,这一定程度上反映了现阶段信托公司对房企融资方的要求又有所提高。

  “从某种角度来理解,平均规模的提升也意味着发行资金量的增大。”李旸向记者解释道,“在原先银行信贷宽松的情况下,信托是中小房企乐于借助的融资工具。不过在当前,越来越多的大型企业开始介入这一领域,因此发行资金量的加大也就在情理之中了。”

  3月,万科对外公告称,已通过与华润集团有限公司及其关联公司展开合作,合作的范围包括同珠海商业银行有限公司签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。

  用益信托工作室提供的数据显示,2月28日至3月6日一周时间内,集合信托产品成立数量40只,环比增幅达到185.71%;成立总规模为83.6909亿元,比前一周大幅增长926.96%。涉及信托公司19家,而在前一周,仅有7家信托公司成立了相关产品。

  从数据上看,虽然房地产成信托产品数量仍然位于金融领域之后,成立了11款产品55.12亿元,占比27.5%。但从资金规模来看,房地产信托产品再次占据绝对优势,占比达65.86%。

  记者在一个理财网站上大致浏览了一下3月份公开推介的信托产品,海航置业、盛高置地、新城股份、朗诗地产、世茂股份等房企名字相继进入视野。融资规模从5亿元至2亿元不等,预期收益回报则由8%至10%。

  复地集团(02337.HK)也于近期发起成立一只信托产品,为成都一子公司实行募资。这只以股权共担形式推行的信托产品,首日发行便已筹集到3亿元资金。

  据李旸介绍,从当前房地产信托的设计角度来看,分别有投资型产品和融资型产品之分。“对房地产企业来说,使用债权融资的方式意味着融资门槛更高,譬如说四证齐全、具备一定资质,完全比照银行贷款要求执行。虽然对于信托公司来说风险变小了,但市场开拓并不容易。有相同的条件为什么不去银行申请呢?”

  从去年开始,越来越多的股权投资型产品开始出现。“这种增资或股权转让的方式,使得信托客户成为股东,且回报也高。”李旸说道。2011年2月数据表明,房地产信托平均预期收益率为9.23%。不过,从当前的市场趋势来看,信托融资之路并不适合于每家房地产企业。“我们现在只看那些品牌好、项目优质,且负债率低的案例。”一家信托公司人士称。

(责任编辑:HN030)

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