房产信托经历“阵痛期”

2010年11月30日13:12  来源:金融时报  作者:李茜
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  自11月19日监管层对房地产信托“急踩刹车”后,此前一直不断上升的信托理财出现了大幅回落。统计显示,上周国内共有15款信托产品发行,比前一周减少了13款,降幅达46%。不过,房地产仍然是发行量与收益率的“双料冠军”。分析人士表示,今后房地产还将是信托公司的主要业务,不过未来信托资源将向资质好的房地产商倾斜。

  信托发行出现“拐点”自银监会下发关于房地产信托业务的风险提示后,中融信托、平安信托等多家信托公司暂停了房地产信托业务,这使得上周房地产信托总量出现大幅下滑。

  据用益信托工作室不完全统计,从发行规模来看,上周集合产品发行总规模为27.1亿元,比上周减少了16.4亿元,降幅为37.7%。不过,房地产类产品仍旧获得较多的投资者青睐。该类产品的平均期限为1.56年,平均收益率是8.97%。上周收益最高的产品为安信信托发行的1-2年期投向房地产市场的权益投资项目,收益率为8.5%—10.5%。

  同时,上周集合产品投资领域中排名第一的也是房地产,发行了7款产品共14.13亿元,占比为52.18%。其次是金融领域,共发行3个产品9.1亿元,占比为33.6%;工商企业和基础设施各发行2个产品,规模分别为1.65亿元和1.7亿元;其他领域产品1个,规模0.5亿元。而在资金运用方式上,上周产品主要集中于权益投资,发行5款产品共8.45亿元,占比33.33%;其次是股权投资类产品4款共7.28亿元,占比26.67%;证券投资类和贷款类各3款,总规模分别为9.1亿元和2.25亿元,分别占比20%。

  用益信托工作室分析师岳婷表示,这是因为银监会窗口指导,要求信托公司自查房地产贷款的资质问题,所以很多信托公司都转向股权投资和权益投资类的资金运用方式,而放弃较为简单的贷款方式,所以贷款类产品数量和规模在本周都锐减。虽然转向股权投资等资金运用方式有规避《通知》之嫌,但是股权投资等方式的风险控制要比贷款类好,采用较为复杂的结构设计和交易方式有利于降低产品风险,也有利于提高信托公司的自主管理能力。

  房地产基金化是未来目标银监会的一纸通知给持续发热的房地产信托浇了一盆凉水,也让市场对房地产信托的未来有各种猜测。对此,岳婷认为此次窗口指导的意义重在指导,目前国家对房地产进行调控措施愈加严厉,房地产业系统性风险增加,所以监管层让信托公司自查,重点是让信托公司冷静下来,好好思考目前的形势,对房地产业的发展前景进行科学的判断,并相应制定自身未来的发展方向,而非一味的叫停房地产信托。

  事实上,目前很多信托公司已开始寻找在房地产领域内加强主动管理的方式,希望今后运作真股权、基金化的房地产信托业务。不过,岳婷表示,虽然房地产信托基金化能分散风险,但是也要看到,目前国内的金融环境并不能很好的适应房地产基金化的要求,在流动性方面就受到较大的限制,房地产市场基金化将是房地产信托较长期的一个发展方向。

  业内人士表示,未来一段时间内,房地产信托仍将成为房企流动资金的补充。虽然房地产信托的成本较高,但是摊分到整个房地产项目之中,信托融资的占比仍是小部分,所以高额的信托融资成本仍在房地产商的承受范围之内,房地产信托可以成为房地产商补充流动资金的一个非常好的方式。不过,在经历监管层的严格审查后,未来的信托资源或将集中于资质好的房地产商手中,以避免风险。

(来源:上海金融报)

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